'분양형' 노인복지주택(실버타운) 부활... 분양 vs 임대, 장단점은?

글 : 이지희 / 전국노인주거복지시설협회 사무국장, 수원여대 사회복지학과 겸임교수 

분양형vs임대형 노인복지주택이란?

먼저 노인복지주택이란 「노인복지법」 제32조에 따른 노인주거복지시설의 한 종류로 노인에게 주거시설을 임대하여 주거의 편의·생활지도·상담 및 안전 관리 등 일상생활에 필요한 편의를 제공함을 목적으로 하는 시설을 말한다(2024년 3월 기준). 

우리나라의 노인복지주택은 2015년 이전까지만 해도 분양형과 임대형 두 가지 방식으로 운영이 되었다. 그러나 현재는 임대형만 운영되고 있다. 

임대형 노인복지주택의 입소 자격은 만 60세 이상이며, 소유권은 운영업체에 있기 때문에 입주 시 보증금을 지불하고 입주하게 된다. 보통 계약기간이 정해져 있고(2년~5년), 청소나 세탁 등의 홈케어서비스가 관리비에 포함되어 있기 때문에 추가 비용을 지불하지 않는다. 주택연금은 이용이 불가능하다. 

분양형은 1994년 6월부터 운영되었던 제도인데, 아파트처럼 독립된 주거공간을 분양받아 노인이 소유권을 취득하여 거주하는 시설 형태로 외형적으로는 아파트와 같은 공동주택과 유사하지만 「노인복지법」 에 따른 노인주거복지시설이기 때문에 입소 자격 및 매매·임대는 만 60세 이상의 자만 가능한 것이 특징이다. 소유권이 입소자에게 있기 때문에 재산세를 납부하고 주택연금 이용이 가능하다. 다만, 임대형과는 다르게 홈케어서비스의 경우 관리비에 포함되어 있지 않기 때문에 유료 옵션으로 추가 비용을 내고 이용해야 한다. 또한 계약기간이 정해져 있는 것이 아니므로 본인이 매매하기 전까지 생활할 수 있다. 임대형 노인복지주택과 분양형 노인복지주택의 특징을 정리하여 <표 1>에 나타내었다.

노인복지주택 현황

2023년 기준 우리나라에는 총 39개의 노인복지주택이 운영되고 있다. 100% 임대형 노인복지주택이 21개로 가장 많고, 100% 분양형 노인복지주택이 9개, 그리고 임대+분양 혼합형이 9개 존재한다. <표 2>에 노인복지주택 현황을 정리하여 나타내었다. 

분양형 노인복지주택이 폐지되었던 이유

분양형 노인복지주택은 민간 건설업체(개발자)들에게는 메리트가 있는 사업이다. 노인복지주택 건설 시 건축 부지 취득에 있어서 취·등록세를 감면받을 수 있으며, 일반 공동주택에 비해 완화된 시설 설치 기준을 적용받을 수 있고, 용적률 등에서도 혜택을 받을 수 있다.

개발자 입장에서는 일반 아파트보다 분양형 노인복지주택을 개발했을 때 얻을 수 있는 이익이 더 크다. 그러나 이름에서도 알 수 있듯이 노인“복지”주택은 복지 서비스가 제공되어야 한다. 서비스가 빠지면 60세 이상 노인들이 모여사는 집합소에 불과하다. 즉, 운영이 가장 중요하다. 어떤 운영업체가 입주자들에게 어떤 복지 서비스를 제공하느냐가 노인의 삶의 질을 좌우한다. 

그러나 시설 설치자들이 개발 이익만 취하고 운영에 손을 떼면서 분양형 노인복지주택에 입주한 노인들이 피해를 입게 되는 경우가 발생하였고, 또한 2008년 서울의 한 노인복지주택에서 입주가 시작되기도 전에 전체 세대의 상당수가 입주 자격이 없는 만 60세 미만 사람들에게 전매를 하였는데, 당시에는 이런 전매를 막을 법적 근거가 없었기 때문에 만 60세 미만의 사람들이 거주하더라도 강제로 나가게 할 수 없었다.

2008년 보건복지부는 법 개정을 통해 노인복지주택의 분양·양도·임대의 대상을 60세 이상인 자로 한정하였고, 이를 위반하는 경우에 대한 처벌 규정도 마련하였지만 이미 상당한 문제가 발생한 뒤였다. 민간건설 업체가 개발 이익만을 취하거나, 입주자격자가 아닌 사람들이 입주를 하는 등의 문제가 반복되자 결국 보건복지부는 2015년 분양형 노인복지주택을 폐지하게 되었다. 

여기서, 2015년 노인복지법 개정 전에 인·허가를 받은 시설들은 그 이후에도 분양형 노인복지주택으로 분양이 가능하지만, 2015년 7월 29일 이후 인·허가를 받은 시설들은 임대형 노인복지주택으로만 운영이 가능하다. 

분양형? 임대형? 어디를 선택하면 좋을까?

그렇다면 노인복지주택에 입주를 희망하는 사람들은 고민하게 될 것이다. 나는 임대형에 입주하는 것이 좋을까? 아니면 분양형에 입주하는 것이 좋을까? 

우선 임대형의 경우 계약기간이 정해져 있기 때문에 계약 기간이 끝난 후 갱신을 하거나 아니면 다른 선택지를 찾아야 한다. 과거에는 주택연금을 본인 명의의 집에 실거주를 해야만 받을 수 있었으나, 올해 발표된 정책에서 본인 명의의 집을 담보로 주택연금을 신청하고, 임대형 노인복지주택에 입주하는 경우에는 주택연금을 받을 수 있도록 예외사항을 두었다. 따라서 본인 명의의 집을 통해 주택연금을 받을 경우 그 연금을 임대형 노인복지주택의 월 생활비로 지불하면서 생활하는 것이 가능해 졌다.(임대형노인복지주택을 담보로 주택연금을 받는 것은 불가하니 오해하면 안 된다)

분양형의 경우에는 매매를 통해 노인복지주택을 소유하게 되는 것이기 때문에 계약기간이 끝나서 갱신을 걱정하거나 다른 시설로 옮겨가지 않아도 되는 점은 장점이라고 할 수 있다. 본인 소유이기 때문에 노인복지주택을 담보로 주택연금을 받아 생활하는 것이 가능하다. 그러나 반대로 집을 처분하고 싶은데, 노인복지주택이기 때문에 전세나 매매가 만 60세 이상에게만 가능하다는 점에서 집을 처분하기까지 시간이 오래 걸릴 수 있다는 점은 고려해야 한다. 홈케어 서비스가 유료 옵션인 점도 체크해야 할 부분이다. 각각의 장·단점이 있으니 본인에게 맞는 곳을 선택하면 된다.

결국 핵심은 제대로 된 “운영”

분양형 노인복지주택의 부활이 예고되었다. 수도권이 아닌 비수도권에 한해서 허용한다는 방침인데 이 정책이 노인복지주택에 입주를 희망하는 노인들의 니즈를 얼마나 충족시켜 줄 수 있을까에 대해서는 좀 더 생각해 볼 필요가 있다. 아직까지 노인들은 비수도권보다 수도권에 사는 것을 선호하고 있으며, 과거와 동일하게 개발 이익만을 취하고 운영은 나 몰라라 하게 되면 그 피해는 고스란히 노인들이 받게 될 것이기 때문이다. 노인“복지”주택의 핵심은 그것이 분양형인가, 임대형인가에 있는 것이 아니라, 제대로 된 운영업체가 얼마나 진정성 있게 서비스를 제공하는가에 있다는 것을 잊어서는 안 된다.